Het leek niet op te kunnen in 2018, na 2017 opnieuw een grandioos jaar. Als sector waren we verblind door de een na de andere geweldige transactie en de successen die elkaar opvolgden. Verblind door al deze successen hadden we te weinig oog voor innovatie en de technologische ontwikkelingen om ons heen. De wereld zou echt niet zo snel veranderen als sommige doemdenkers om ons heen voorspelden. Hadden we toen maar wat meer oog gehad voor de snelheid van alle technologische ontwikkelingen, dan hadden meer bedrijven de crisis van 2020 overleefd…..

Dit is slechts één van de scenario’s voor 2025, het kan natuurlijk ook heel anders lopen. Maar dat is afhankelijk van de keuzes die spelers binnen én buiten onze sector gaan maken voor hun digitale strategie. Bij spelers in een sector waar veel geld omgaat en emotie een belangrijke rol speelt overwint snel de waan van de dag en gaat alle aandacht weer uit naar het doen van deals en het binnenhalen van mooie bonussen. De vraag die elk bedrijf zich echter moet stellen is hoe toekomstbestendig het bedrijf is; dit betreft dan niet alleen de kracht om een nieuwe crisis te overleven, maar ook het aanpassingsvermogen om alle technologische veranderingen bij te benen en niet overbodig te worden.

Digitalisering in de vastgoedsector

Er is al veel geschreven over de impact van technologie; van doemscenario’s over wijdverbreide werkloosheid, tot invloedrijke innovaties en veranderende werkzaamheden. Keynes (1933) voorspelde een kleine eeuw geleden al dat de snelheid waarmee de mensheid nieuwe middelen ontdekt hoger is dan de snelheid waarmee we alternatieve inzet van werkgelegenheid kunnen bedenken.

De grootste valkuil die we als mens kennen ligt echter niet in het niet kunnen inspelen op deze veranderingen, maar in de herkenning, erkenning en acceptatie van de veranderingen. Veel innovaties worden tegengehouden door lobbyisten en politiek, maar ook door beroepsgroepen die angstvallig vasthouden aan het bestaande en daarmee innovatie tegenhouden. Als een bepaalde weg eenmaal is ingezet is het verstandiger deze te omarmen en de kansen pakken, anders komt er een dag dat men overbodig is geworden, gewoonweg omdat men er niet klaar voor was. We hebben recent met bedrijven als V&D en Saab gezien wat de impact kan zijn van achterblijvende business modellen en gebrek aan innovatie.

Een korte ’back-to-the-future-achtige’ rit achteruit én vooruit door het vastgoedlandschap en de ontwikkeling van digitalisering geeft een verontrustend beeld van de sector. Nog niet al te lang geleden werden zaken op het spreekwoordelijke sigarenkistje of bierviltje uitgewerkt. Met de intrede van spreadsheets deed het modelmatig werken zijn intrede. Grote hoeveelheden data werden verzameld en in spreadsheets verwerkt om te komen tot een geobjectiveerd resultaat; of het nou ging om taxaties of performances van assets en fondsen. Data werd de belangrijkste basis van de diversiteit aan activiteiten in het vastgoed.

Vandaag de dag zijn door veel bedrijven de nodige stappen gezet op het gebied van data en spreken we over big data. We hebben het dan over hoog-volume, hoge snelheid en / of hoge-variëteit informatie die vraagt om kosteneffectieve, innovatieve vormen van informatieverwerking om verbeterd inzicht, besluitvorming en procesautomatisering mogelijk te maken.[1] Hier geldt wel de bekende basisregel ‘garbage in is garbage out’. De algehele datakwaliteit binnen de vastgoedsector behoeft nog de nodige verbetering, voordat we echt stappen kunnen zetten. Hierbij speelt een zekere angst voor volledige transparantie nog altijd een rol.

Wat de toekomst in petto heeft voor de vastgoedsector is nog ongewis, maar met ontwikkelingen op het gebied van artificial intelligence, robotics en de opkomst van blockchain is duidelijk dat er grote veranderingen op stapel staan. Waar de robot vroeger alleen nog voorgeprogrammeerde opdrachten kon uitvoeren, zijn de algoritmen inmiddels zo geavanceerd, dat patroonherkenning leidt tot het ontwikkelen van nieuwe verbanden en inzichten die wij als mens niet meer kunnen behappen. Deze combinatie van big data en slimme machines zal ertoe leiden dat een aantal beroepen geleidelijk aan overgenomen zal worden.

Digitalisering, de impact op vastgoedberoepen

De enorme snelheid waarmee deze technologische veranderingen op ons afkomen is ongekend en roept bij veel mensen de vraag op wat de toekomst is van hun eigen beroepsgroep. Frey en Osborne (2013) hebben een uitgebreid onderzoek gedaan naar de aannemelijkheid van informatisering[2] in de komende vijftien jaar van 702 beroepen en de impact op de arbeidsmarkt in de Verenigde Staten.[3] De uitkomst is confronterend voor een aantal specialismen in de vastgoedsector (zie figuur 1).

 

Beroep	Aannemelijkheid van informatisering
Architecten	0,018
Vastgoedinspecteurs	0,38
Property managers (beheerders)	0,81
Makelaars (koop)	0,86
Vastgoedtaxateurs	0,9
Makelaars (huur)	0,97

Binnen de vastgoedsector lijken voornamelijk de werkzaamheden van de grote advies- en makelaarskantoren en vastgoedbeheerders in hoge mate gevoelig voor informatisering. Kijkend naar de toekomst van deze beroepen zijn er een aantal lessen die we kunnen trekken uit andere sectoren (Roberts, 2013)[4]:

• Technologie is ontwrichtend.
• Informatisering van bepaalde activiteiten wil niet zeggen dat er geen plaats meer is voor de beroepsgroep als geheel. Men zal zichzelf opnieuw moeten uitvinden.
• Die banen die zichzelf opnieuw hebben uitgevonden hebben een sterke rode draad: zij hebben hooggeschoolde werknemers nodig. Zonder die specialisten kan de sector niet bestaan.

De nieuwe professional én organisatie: managing complexity

Moeten we nu concluderen dat we een streep kunnen zetten door een aantal beroepsgroepen of zelfs bedrijven? In een aantal gevallen geldt dat er, naar alle waarschijnlijkheid, weinig toekomst zit in de huidige vorm van deze beroepen. Dat gezegd hebbende, met een stuk aanpassing en innovatie gaan er weer hele nieuwe deuren open. Of hetzelfde aantal mensen benodigd blijft valt te betwijfelen. De hamvraag is echter welke aanpassingen en welke innovaties doorgevoerd moeten worden om succesvol te zijn en blijven in dit nieuwe tijdperk.

De kloof tussen hooggeschoold werk en handwerk wordt steeds groter, standaardproducten en -dienstverlening worden voor een groot deel geautomatiseerd. Wat betekent dit voor de vastgoedprofessional van de toekomst? Uit diverse onderzoeken kan dezelfde conclusie getrokken worden: traditionele business modellen moeten op de schop en de vastgoedprofessional van vandaag is niet de professional van morgen.

Op het gebied van de professional zijn een drietal nieuwe stromen te onderscheiden naast de bestaande vastgoedspecialist: het tech talent, de analytics specialisten en de verbinders. De ontwikkelingen op het gebied van digitalisering vragen om tech talent dat in staat is de slimme vertaling te maken tussen de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en het palet aan technische mogelijkheden. Deze werelden liggen nu nog te ver uit elkaar. De toegevoegde waarde van de vastgoedspecialist zit dan niet meer in het verzamelen en ontsluiten van deze data, maar in de analyse van deze data, het leggen van verbanden en in staat zijn deze door te vertalen naar adviezen en acties. In analytics ligt een groot deel van de toekomst van de vastgoedprofessional.

De vastgoedspecialist zal steeds meer de ultieme specialist moeten zijn en zijn toegevoegde waarde kunnen aantonen. Dit betekent wegblijven uit standaard (commodity) dienstverlening, die ook geautomatiseerd kan plaatsvinden, maar juist als verbinder toegevoegde ziet te leveren.

De verandering zit echter niet alleen op het niveau van de professional, maar zeker ook op het niveau van organisaties. Het grootste risico dat er voor bedrijven in onze sector bestaat is dat ze te lang blijven hangen in hun bestaande business model. Het geheim om te overleven in een wereld die razendsnel verandert is het vermogen om het patroon van een bedrijf dat achterloopt of achter begint te lopen te herkennen en overwinnen. Dit vereist van bedrijven een stuk visie en vooruitziendheid én de bereidheid om ‘gewaagde stappen’ te zetten voor het te laat is, hetgeen meestal betekent reeds handelen voordat duidelijk is dat je dat moet doen[5].

De grootste misvatting hierbij is dat hele business model van het ene op het andere moment volledig omgegooid moet worden. Net als bij innovatie geldt dat er moet worden voortgeborduurd op iets bestaands, men kan niet zonder meer weglopen van de bestaande business. Dit komt tot uiting onderstaande matrix (zie figuur 2), waarbij de benodigde verandering afhankelijk is van de mate en het tempo van de verandering, iets wat verschilt per sector, maar ook per type organisatie binnen een sector.

Bron: McKinsey

Wat staat ons te doen als sector? Het is zaak om met elkaar in gesprek te gaan én blijven over deze ontwikkelingen en te zorgen dat we als sector geen achterblijver worden; de achterblijver van vandaag is immers de verliezer van morgen. De behoefte aan veiligheid, zekerheid en beschutting blijft in de piramide van Maslow een belangrijke basis vormen, om nog maar niet te spreken over de waarde die vastgoed wereldwijd vertegenwoordigt. Laten we als vastgoedsector de innovatie omarmen en gezamenlijk identificeren welke kansen de nieuwe technologie ons biedt voor onze organisaties én onze mensen.

 

 

[1] http://www.gartner.com/it-glossary/big-data/

[2] Informatisering is het inzetten van middelen uit de informatie- en communicatietechniek (ICT) voor uitvoering van processen.

[3] Frey and Osborne, “The future of employment: how susceptible are jobs to computerisation?”, September 2013

[4] Jon M. Roberts, “The Future of Jobs”, Economic Development Journal / Summer 2013 / Volume 12 / Number 3

[5] Bradley and O’Toole,   “An incumbent’s guide to digital disruption”, McKInsey Quarterly, May 2016